はじめに(内容行使の際はあくまで自己責任で)

いわゆる町です。以上!!(^^ゞ \(-_-メ)ォィォィ

ってマジメに行きます。

いろんな所で言ってますが、日本人ってのは曖昧な割にキマリゴトが好きです。

この都市計画区域内に定義された、いわゆる町場(市街化区域)にもちゃんと定義があるんです。

市街化区域
すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ
計画的に市街化を図るべき区域

これは解りやすいです。「おおむね十年」がチョッと気になりますが。 よって、市街化区域はいろんな面で優遇されてきました、((((高額な課税とともに)))。 上水道、下水道、道路整備、公園整備、etc。 最初(S43年)から市街化区域になっていた所では、地域差を別として昭和40年代中に、小さい道路 まで舗装がされていたと思います。 ただ、それだけの税金を投資する代償に市街化区域はその中にも明確な区分が有り、それを形にした ものが用途地域なのです。 おっと、文の流れが歴史感になったので、元にもどして・・ で、都市計画法の趣旨のメインの1つである市街化区域は、1000u以上の開発行為が許可申請の対象 であり、概ね分譲宅地がその中核をなすようになりました。 無論、店舗や工場、遊技場なども敷地面積が1000u以上の場合、許可申請の対象です。 (注)文中、私見が多く入ってます)

1.用途地域(そのまんま表と斜めな意見?)

そのまんま用途地域表(平成14年現在)
第一種 低層
住居専用地域
低層住宅の良好な環境を守るための地域。小規模なお店や事務所をかねた住宅や小学
校が建てられます。
第二種 低層
住居専用地域
主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小中学校などのほか、150uまで
の一定のお店などが建てられます。
第一種中高層
住居専用地域
中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学、500uまでの一定のお
店などが建てられます。
第二種中高層
住居専用地域
主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学などのほか、1500u
までの一定のお店や事務所などが建てられます。
第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。3000uまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てら
れます。
第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、ぱちんこ屋、カラオ
ケボックスなどは建てられます。
準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保
護するための地域です。
近隣商業地域
近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅
や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便を図る地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域
主に軽工業の工場などの環境悪化の恐れのない工業の業務の利便を図る地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域
主として工業の業務の利便の増進を図る地域で、どんな工場でも建てられます。住宅
やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域
専ら工業の業務の利便を図る地域です。どんな工場も建てられますが、住宅、お店、
学校、病院、ホテルなどは建てられません。


ある、市が発行したパンフレットをマル写ししました。

私が直接、市街化区域の建物用途に触れることは有りません。
建築設計屋さんなどが、先行調査し、目的が決まったものが開発業務としてやって来ます。
(逆に市街化調整区域の建物用途は私の分野で、建築士さんの相談をよく受けます。)

うんちくを少々・・
私が市街化区域で開発許可を取得した最大は9500uで、概ねこのあたりが常識的に最大といえるかも
知れません。

これには深い理由があり、10000uを超える開発許可は洪水調整池の協議が必要で、まず間違いなく
設置を迫られます。

地価の高い市街化区域に洪水調整池など設置となると、まず採算ベースに合わないからです。
(例外もあります)

あれっ!!、矛盾発見・・(@o@)。計画的な都市化が目的の市街化区域でナゼ?洪水調整池が必要なの
でしょう?
行政サイドで充分な大きさの水路設置をして頂けないのでしょうか・・(かなり斜めな意見です。)


2.分譲住宅団地開発のフローチャート(関係各課に確認が必要)

********************* 市街化区域での標準的な開発フロー *********************
内容行使の際は自己責任で、この記載内容が全てでは有りません・・・青信号
  
法務局,市町村役場等の基礎調査
現地事前踏査
契約の準備
境 界 立 会 ,確 定 測 量
本契約は・・
必要に応じ区域を限定する分筆登記
停止条件付が安全かも
境界は慎重に・・
現地の現況測量
関係部署との事前協議
造成形態の決定
関係人へ説明
          │
設   計
押印の取得
          └────────────┬─────────┘
          ┌────────────┴─────────┐
同意協議許可申請(都市計画法32条)
 例 接続道路の同意
   新設する公共施設の協議
   上水道の新設協議
   下水道の新設協議と接続同意
   雨水,処理水等の放流同意
   etc
     この辺りが忙しさのピーク
道路,水路,その他の許可
 例 道路工事施行承認
   道路占用許可
   水路工事許可
   水路占用許可
   河川法許可
   etc
         └───────────┬───────────┘
開 発 本 申 請(都市計画法29条許可申請)
    │
一般的には県に提出、市長の場合もある
書類審査及び行政による必要調査
    │
開  発  許  可  の  取  得
    │
農地法の届け、及び受理 (農地の場合)
標準的にはここで決裁 地主から、不動産屋へ売買
所有権移転登記
    │
開 発 工 事 着 手
    │
中間検査(必要に応じ)
公園等、必要に応じ分筆登記及び寄付申出
    │
工事完了届、及び検査済証の取得
工事完成後の分譲のための (合筆)分筆,地目変更登記
    │
一  般  へ  販  売
  
***************************************************************************




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